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Opinião

A importância da diversificação nos investimentos imobiliários

quinta-feira, 24 de novembro 2022

Observamos, atualmente, um momento delicado para o investidor imobiliário de unidades residenciais compactas na cidade de São Paulo. Seria o retorno da “bolha dos flats” que atingiu diversos bairros da capital na década de 90? Basta dar uma volta de carro por bairros tradicionais, como Jardins e Moema, que é possível reviver este “case” de investimento que impactou investidores de todo o Brasil que acessaram esta oportunidade de investimento.

Talvez seja precoce e irresponsável falar em bolha, mas o que é possível observar são dois contextos diferentes de mercado que se assemelham a uma “grande fome” e um “princípio de indigestão”. Em um primeiro momento uma tempestade perfeita na atração do investidor.

A nova tendência do mercado imobiliário, uma inovação baseada em grandes e modernos centros urbanos do mundo, estúdios residenciais de 9m² a 30m² para serem comprados e locados. Mas esta tempestade não se formou de uma hora para outra.

Tudo isso começou por uma mudança do plano diretor da cidade, que facilitou e incentivou o desenvolvimento da tipologia residencial compacta e ultracompacta. Somado a isso, um cenário macroeconômico no Brasil que se “casou em comunhão universal de bens” com um evento pandêmico sem precedentes. Por consequência, um patamar de juros historicamente baixos que fez com que a renda percentual (yield) obtida da locação destas unidades parecesse razoável frente ao retorno da renda fixa naquele momento.
Por fim, o surgimento de plataformas “tecnológicas” especializadas na exploração comercial deste tipo de unidades, com soluções inovadoras, descomplicadas e com enormes orçamentos de marketing para a captação de novos clientes: os investidores imobiliários.

Em 2022 esta tipologia nos estúdios representou mais de um terço dos lançamentos na capital paulista (34%), segundo levantamento do DataZap+. No entanto, do 1º trimestre de 2019 para o 3º trimestre de 2022 a demanda por locação deste tipo de unidades caiu 52%, segundo o ZAP+.
O que há de mais grave neste contexto é que estes apartamentos provavelmente representam uma parcela considerável do patrimônio de seus proprietários (investidores imobiliários). Uma concentração de risco pouco prudente.

Quantos apartamentos se pode comprar com R$ 10mil, R$ 1mil, R$ 100,00? E com R$ 10,00? Pois é. Esta é uma das belezas da indústria de Fundos Imobiliários. Com R$ 100,00 já é possível possuir 10 fundos diferentes. A depender do tamanho de seu patrimônio, o investimento direto em imóveis pode sim resultar em mais riscos ao investidor.

GUSTAVO ASDOURIAN
SÓCIO-FUNDADOR DA GUARDIAN GESTORA

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